儲かる不動産投資は、地図から探せ!

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あえて地方物件がオススメのワケ

賃貸需要を考えたとき、人口の少ない地方よりも首都圏のほうが有利、と考えるのは当然だ。
だから、不動産投資といえば首都圏の物件を売買するイメージが根強くある。

しかし、首都圏の不動産投資で本当に儲かっているのは、投資金額が億を超えるような大型物件である。

地方の不動産投資がおすすめな理由。

それは、地方の物件だと価格が安いから。

「地方なら建物を1棟買い」

都心で1室買う金額で、地方なら建物の1棟買うことができる。
一部屋、ではなく、20部屋以上の建物すべてである。

1棟買いのメリットは、1室で入る利益よりも大きな利益を生むこと。
さらに、空室のリスクを軽減できる。
購入した1室が空室になると収入がゼロになるが、1棟すべてが空室になることはまずないので、リスクを減らせるのである。

「地方の投資効率の方が良い」

投資効率も東京より地方の不動産のほうがよくなっている。

投資効率を不動産投資で判断するときは、利回り(満室時の家賃収入÷物件価格)を使う。

都心の物件だと利回りは7~8%が目安になるが、地方だと12~13%が目安。
なかには20%を超える物件も珍しくないのだ。

入居者が途絶えない、地方の“お宝物件”を探す方法とは!?

それでは、具体的に地方の“お宝物件”を探すにはどうしたらよいのか。

物件の価値を考えるとき、何を考慮するだろうか。
物件のスペック(「外観やエントランスはきれいか?」「木造かRC(鉄筋コンクリート)か?」「バス・トイレは別々か?」)だろうか?
しかし、不動産投資のプロは、この物件のスペックをほとんど重要視しない。

物件の本当の価値を判断するために、「物件を取り巻く環境」を重要視する。
そのため、プロは地図を活用して本当に儲かる物件を見抜いている。

「1.不動産投資の候補として県を決める」

地図を見るときには、「県単位」の地図を見るようする。

このとき、一都三県(東京、神奈川、埼玉、千葉)は地方ならではの利回りの高い投資がしにくいので、最初から省いたほうが良い。
同じ理由で大阪、京都、愛知も除く。

それ以外の県なら、すべて地方不動産投資の候補である。
自分が通いやすい県、縁がある県などから地図を見ていこう。

「2.県庁所在地と主要都市から探す」

県を選んだら、県庁所在地になっている都市といくつかの主要都市を見る。
最初に、その県にはどのような主要都市があるかを把握する。

例えば、三重の県庁所在地なら津市がある。

そして桑名市、四日市市、亀山市、松阪市、伊勢市などが北から南に並んでいる。

【三重県桑名市周辺の工場】

この辺りが、三重県の主な都市になる。

県庁所在地は一般的に人口が多く、賃貸需要もあるので、投資する候補のひとつになる。

ただし、栃木の宇都宮などは利回りが高い物件が出にくい都市。
三重の津市、山梨の甲府市、富山の富山市、福井の福井市などは利回りが高い物件があるので、投資先の候補になるだろう。
地方での狙い目は、県庁所在地に次ぐ規模の都市。
三重なら、桑名市、四日市市、亀山市など。
山梨県なら、笛吹市、中央市、甲斐市など。

こうした市の中で市役所の最寄り駅になっている主要駅周辺は、昔からの街が広がっており、賃貸需要が見込める。
また、こうした駅の隣駅にも興味深い物件があるので注意を向けたい。
地方は車社会なので、ショッピングセンターなどを中心に新しい街が形成されていることがある。

このように、まずは県庁所在地、主要都市の市役所の最寄り駅、その隣駅くらいのエリアを見ていきたい。

手堅い賃貸需要がある「工場・工業団地」でリスクを減らす

都市の目星がついたら、次に地図で確認したいのが、その地域に「工場・工業団地」があるか。

工場地帯の周辺にはそこで働く労働者による住宅のニーズが必ずある。
住宅のニーズがあるので、空室リスクを軽減することができる。
このように工場・工業団地近くの物件は、狙い目のひとつになる。

工場・工業団地の近くにはショッピングモールや学校などの施設があるか、もチェックしよう。
そのような施設がないと、周辺には働く人しか生活できず、多様な賃貸需要が望めない。

「工場・工業団地のリスク」

工場・工業団地を攻めるときのリスクとしては、工場の閉鎖がある。
近年、円高による為替の影響で生産拠点をアジアに移す動きが進んでいる。
その流れで、工場を閉鎖する事例も増えている。

工場近くにほかの施設がないと、工場が閉鎖されたとき、アパート・マンションといった投資した物件に入居者が入らなくなることに。

こうしたリスクを減らすには、工場ならその企業、その業種の動向を調べておくこと。
できれば、ひとつの業種ではなくいくつかの業種の工場が集まっているエリアのほうがリスクが低くなる。

「国道・県道」までの距離をチェックして、さらに“お宝物件”へ近づく

次のチェックポイントは、国道や県道といった「幹線道路」である。

地方は、なんといっても車社会である。
多くの人が通勤や買い物といった移動に、車を使う。
そのため、幹線道路が街のどこをどのように走っているかを地図で把握する。

主要な幹線道路に出やすい立地の物件は人気がある。
幹線道路から遠い物件が、近い物件と比べると、不利になるのは間違いない。

幹線道路、工場・工業団地、ショッピングモールなどの位置関係を見ることで、そのエリアの人の“動線”がだいぶ見えてくるはずである。

「高速道路のインター」

「高速道路のインター」もポイントになるのでチェックしたい。

物流に便利なので、インター近くのエリアは工場が集中していたり、倉庫街になっていたりする。
そのような工場や倉庫があるということは、そこで働く労働者がいるということ。
インター近くへの徒歩圏はもちろんのこと、車での通勤圏にも住宅需要がある。

いかがだろうか。
ここまででご紹介したポイントを地図でチェックしていけば、きっと、割安で、かつ空室リスクの低い“お宝物件”が浮かび上がってくるはず。

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投稿日:2017年6月13日 更新日:

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